Vermieterinnen und Vermieter im Raum München, Augsburg und Ingolstadt fragen sich oft, ob sie einen Teil der Kaution einbehalten dürfen, wenn die Jahresabrechnung noch aussteht. Die Unsicherheit ist groß – besonders, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu in einem wegweisenden Urteil (Az. VIII ZR 71/05 vom 18. Januar 2006) klare Leitlinien geschaffen.
Grundsatz: Rückzahlung der Kaution nach Mietende
Nach dem Ende eines Mietverhältnisses besteht grundsätzlich ein Anspruch der Mieterin oder des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Vermieter dürfen sich jedoch Zeit nehmen, um mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu prüfen. Eine Prüfungsfrist von bis zu sechs Monaten gilt in der Regel als angemessen. Der Kautionsrückbehalt kann in dieser Zeit gerechtfertigt sein, wenn noch unklare oder offene Forderungen bestehen.
Ausnahme: Kautionsrückbehalt bei ausstehender Nebenkostenabrechnung
Ein häufiger Grund für einen Zurückbehalten der Kaution ist eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung. Im entschiedenen Fall des BGH behielt der Vermieter nach dem Auszug der Mieterin 450 € der Kaution ein, weil die Abrechnung des Vorjahres noch ausstand. Der BGH entschied zugunsten des Vermieters – der Einbehalt war rechtmäßig.
Wichtige Kriterien:
- Ein Rückbehalt ist zulässig, wenn realistisch mit einer Nachzahlung zu rechnen ist
- Die Höhe des Kautionsrückbehalts muss verhältnismäßig sein
- Angemessen ist ein Rückbehalt in Höhe der voraussichtlichen Nachforderung zuzüglich eines moderaten Sicherheitszuschlags
Kautionsrückbehalt bei mehreren Abrechnungsperioden
Endet ein Mietverhältnis während des Kalenderjahres, können zwei Abrechnungszeiträume betroffen sein – das Vorjahr und das laufende Jahr. Auch in diesem Fall ist ein anteiliger Kautionsrückbehalt möglich.
Beispiel:
Zieht ein Mieter im März aus, können zwei Abrechnungszeiträume noch offen sein.
Der Vermieter darf für beide Zeiträume einen angemessenen Anteil der Kaution zurückbehalten.
Praxis-Tipps für Hausverwaltungen und Vermieter in Bayern
Damit der Einbehalt rechtssicher und nachvollziehbar bleibt, sollten Vermieter und Hausverwaltungen folgende Punkte beachten:
- Rückbehalt sachlich begründen, z. B. durch Vergleich mit Vorjahreswerten
- Betrag realistisch bemessen – keine überhöhten Reserven bilden
- Mieter schriftlich informieren über Grund und Höhe des Rückbehalts
Eine transparente Vorgehensweise stärkt das Vertrauen und vermeidet spätere Streitigkeiten.
Kautionsrückbehalt rechtssicher gestalten
Für Vermieterinnen und Hausverwaltungen in München, Augsburg und Ingolstadt gilt:
- Ein Zurückbehalt der Kaution ist zulässig, wenn eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung zu erwarten ist
- Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Jahresende beim Mieter eingehen
- Es besteht keine Pflicht zur sofortigen Rückzahlung der Kaution
- Verhältnismäßigkeit und Transparenz sind entscheidend
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Rechtsanwältin Verena Schwarz
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