Wenn Mieter die Miete nicht mehr zahlen, stellt das Vermieter vor große finanzielle Herausforderungen. Schließlich sind Mietzahlungen oft fest eingeplant, insbesondere bei Immobilienfinanzierungen. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Schritte Sie als Vermieter unternehmen können, um auf Mietrückstände zu reagieren, und wie Sie zukünftig Zahlungsausfälle vermeiden können.
1. Verzug mit der Miete
a) Wann ist die Miete fällig?
Der Mietvertrag bestimmt, wann die Miete gezahlt werden muss. Falls dort nichts geregelt ist, gilt die gesetzliche Regelung: Die Miete muss im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein.
b) Erste Schritte bei ausbleibender Zahlung
Wenn die Miete nicht pünktlich eingeht, sollten Vermieter zunächst das Gespräch mit dem Mieter suchen. In manchen Fällen gibt es nachvollziehbare Gründe wie eine vorübergehende finanzielle Notlage oder technische Probleme mit der Überweisung. Dennoch ist Vorsicht geboten: Lassen Sie sich nicht zu lange hinhalten, da sich Mietrückstände schnell summieren können.
Wann ist eine Kündigung möglich?
Ein Mietverhältnis kann gekündigt werden, wenn:
- der Mieter zwei Monate hintereinander gar nicht zahlt oder
- er in mehreren Monaten nur teilweise gezahlt hat und der Rückstand insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.
In diesen Fällen ist eine fristlose Kündigung möglich. Eine ordentliche Kündigung kann auch bei wiederholten verspäteten Zahlungen erfolgen, wenn diese das Vertrauensverhältnis erheblich stören.
Praxistipp: Es ist ratsam, eine fristlose Kündigung immer mit einer ordentlichen Kündigung zu verbinden. Falls der Mieter seine Rückstände nachträglich begleicht, kann die fristlose Kündigung unwirksam werden – die ordentliche bleibt jedoch bestehen.
Verzug mit der Betriebskostennachzahlung
Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung sind erst fällig, wenn der Mieter eine nachvollziehbare und korrekte Abrechnung erhalten hat. Falls der Mieter die Nachzahlung verweigert, sollte geprüft werden, ob er berechtigte Einwände hat.
Eine Kündigung wegen offener Betriebskostennachforderungen ist in der Regel nur bei höheren Rückständen oder wiederholter Zahlungsverweigerung möglich. Hierbei ist stets der Einzelfall zu prüfen.
Offene Rückstände eintreiben
Falls sich keine einvernehmliche Lösung finden lässt, stehen folgende rechtliche Schritte zur Verfügung
- Mahnverfahren: Ein schnelles und kostengünstiges Verfahren, um einen vollstreckbaren Titel zu erhalten. Dies funktioniert jedoch nur, wenn der Mieter keinen Widerspruch einlegt.
- Zahlungsklage: Wenn zu erwarten ist, dass der Mieter die Forderung bestreitet, sollte direkt eine Zahlungsklage erhoben werden.
Praxistipp: Falls der Mieter nach einer fristlosen Kündigung nicht freiwillig auszieht, muss eine Räumungsklage eingereicht werden. Diese sollte getrennt von der Zahlungsklage erfolgen, um Verzögerungen zu vermeiden.
Nach § 535 BGB verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Er muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit erhalten. Außerdem trägt der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten. Der Mieter ist im Gegenzug verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Versorgungssperre: Ein riskantes Mittel
In der Praxis stellt sich oft die Frage, ob der Vermieter die Versorgung mit Wasser, Strom oder Heizung unterbrechen darf, um Druck auf den säumigen Mieter auszuüben.
Rechtlich ist dies jedoch höchst problematisch: Die Gerichte bewerten eine solche Maßnahme uneinheitlich, aber das Risiko, sich selbst schadensersatzpflichtig zu machen, ist hoch. So entschied das LG Frankfurt a. M. (NZM 2022, 61), dass eine Versorgungssperre auch bei wiederholter Zahlungsverweigerung unzulässig sei. Auch andere Gerichte haben Vermieter zur Wiederherstellung der Versorgung verpflichtet (z. B. AG Pforzheim, BeckRS 2017, 123427).
Grundsätzlich ist eine eigenmächtige Sperre unzulässig, es sei denn, es handelt sich um eine widerrechtlich besetzte Wohnung. Daher wird Vermietern von Wohnraum dringend geraten, diesen Schritt nicht zu gehen, sondern stattdessen auf die rechtlichen Mittel wie Mahnung, Kündigung und Klage zurückzugreifen.
Schlussfolgerung
Sobald Mietzahlungen ausbleiben, sollten Vermieter zügig handeln. Ein offenes Gespräch kann manchmal schon zur Lösung führen. Falls keine Einigung möglich ist, bieten das Mietrecht klare Handlungsoptionen – von der Kündigung bis hin zur gerichtlichen Durchsetzung der Forderung.
Von einer eigenmächtigen Versorgungssperre ist jedoch dringend abzuraten, da sie mit hohen rechtlichen Risiken verbunden ist. Eine fundierte rechtliche Beratung durch die Anwaltskanzlei Dr. Sturm & Partner aus Aichach kann helfen, den besten Weg zur Durchsetzung der Ansprüche zu wählen.
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