Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete ohne Mietspiegel – eine Herausforderung!

Die Durchsetzung einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt. Doch was tun, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist?

Die gesetzlichen Begründungsmittel

Ein Vermieter, der beabsichtigt, die Wohnungsmiete in einem laufenden Mietverhältnis zu erhöhen, muss eine Reihe von Formalien beachten, insbesondere muss er das Mieterhöhungsverlangen begründen. Als Begründungsmittel sind gesetzlich verschiedene Arten vorgesehen:
• einen Mietspiegel,
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
• ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen.

Übersichtlich erklärte Informationen warum der Vermieter die Miete erhöhen darf, finde ihr auf folgender Seite https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/faqs/Webs/BMWSB/DE/buergerkom/Wohnungssuche/FAQ-wohnungssuche4.html

Mietspiegel als einfachste Grundlage

Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558c BGB gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Doch Achtung: Privat erstellte Mietpreisübersichten oder Immobilienportale sind nicht als Beweismittel zulässig und geeignet.

Alternative Methoden ohne Mietspiegel

Mietspiegel sind grundsätzlich nur in größeren Städten und Gemeinden vorhanden. Gerade im ländlichen Bereich, wie in unseren Landkreisen Aichach-Friedberg, Neuburg-Schrobenhausen, Dachau, Fürstenfeldbruck, Pfaffenhofen und Augsburg-Land, fehlt ein solcher jedoch in der Regel. In diesen Fällen gibt es zwei Alternativen:

1. Mietwertgutachten durch einen Sachverständigen
   Ein Sachverständigengutachten bietet eine rechtssichere Grundlage, ist aber mit erheblichen Kosten verbunden. Diese können je nach Aufwand deutlich in den vierstelligen Bereich gehen und sind vom Vermieter selbst zu tragen – auch dann, wenn die Mieterhöhung gerichtlich durchgesetzt wird.
2. Benennung von drei Vergleichswohnungen
   Die Vergleichsmethode ist zwar kostengünstiger, aber fehleranfällig. Die Wohnungen müssen in Lage, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung vergleichbar sein. Fehlt eine passende Wohnung oder wird eine ungeeignete angegeben, führt dies schnell zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

Prozessrisiko bei Ablehnung durch den Mieter

Hält der Mieter die Mieterhöhung für unwirksam, muss er nicht reagieren. Solange er die bisherige Miete weiterzahlt, liegt es am Vermieter, eine Zustimmungsklage einzureichen. Das damit verbundene Prozessrisiko trägt der Vermieter.

Empfehlenswerte Alternativen

Um zukünftige Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Vermieter bereits beim Vertragsabschluss auf eine Staffelmiete oder Indexmiete setzen. Diese Modelle regeln Mieterhöhungen verbindlich und verhindern rechtliche Unsicherheiten.

Trick: Mieterhöhung durch freiwillige Zustimmung

Fehlen geeignete Vergleichswohnungen oder hat der Vermieter Zweifel, ob die vorhandenen Vergleichswohnungen den Anforderungen genügen, gibt es noch eine Chance:
• Der Vermieter übersendet dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen (mit oder ohne Angabe von Vergleichswohnungen) und fordert den Mieter auf, seine Zustimmung zur Mieterhöhung zu erklären.
• Möglich ist auch, das Mieterhöhungsverlangen als „Angebot zur Mietabänderung“ zu bezeichnen.
• Der Clou: Mit (vorbehaltloser) Zahlung der erhöhten Miete gilt dies als (freiwillige) Zustimmung zur Vertragsänderung. Ob die gesetzlichen Begründungsanforderungen eingehalten sind, ist dann unerheblich.

Fehlt eine ausdrückliche Aufforderung zur Zustimmung oder die Bezeichnung als Angebot, könnte der Mieter irrtümlich annehmen, zur Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet zu sein. In diesem Fall könnte er den zu viel gezahlten Betrag später wieder zurückfordern.

Fazit:

Ohne Mietspiegel wird eine Mieterhöhung komplizierter. Vermietern bleibt nur die Möglichkeit, ein Gutachten in Auftrag zu geben oder Vergleichswohnungen sorgfältig zu prüfen. Noch besser ist es, von Anfang an eine Staffel- oder Indexmiete zu vereinbaren, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Haben Sie Fragen zur Mieterhöhung oder benötigen Sie rechtliche Unterstützung? Wir beraten Sie gerne individuell und finden gemeinsam die beste Lösung für Ihren Fall. In unserer Kanzlei stehen Ihnen die Rechtsanwälte Verena Schwarz, Dr. Marc Sturm, Avvocato Francesca Perri und Hatice Yildirim-Vural als Ansprechpartner gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung! Informationen zum Thema Mietrecht finden Sie hier https://skp-kanzlei.de/immobilienrecht/