Wohngemeinschaft – Was ist rechtens?

WG-Mieter in einer Wohngemeinschaft treffen viele Rechte und Pflichten

WG-Mietvertrag: Gestaltungsmöglichkeiten und Besonderheiten

AG Berlin Neukölln: Verbleibende Mieter können freie Zimmer vermieten.

Eine Wohngemeinschaft wird immer beliebter. In Zeiten, in denen die Mietpreise stetig steigen, entschließen sich nicht nur Studenten für eine Wohngemeinschaft. Längst teilen sind auch Berufstätige und Rentner Wohnungen. Unabhängig vom Alter der Bewohner gleichen die Wohngemeinschaften nicht selten einem Bienenstock — ist ein Mieter gerade eingezogen, zieht ein anderer bereits wieder aus. Dieser Wechsel hat immer auch eine Änderung des Mietverhältnisses zur Folge.

Je nach vertraglicher Ausgestaltung der Vereinbarungen mit dem Vermieter ergeben sich hieraus bestimmte Mitspracherechte.

Die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten.

Im Grunde gibt es drei verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten im Verhältnis zwischen den WG-Mitgliedern und dem Vermieter. Die wohl gängigste Form ist dabei, dass der Vermieter einen Vertrag mit einem der Wohngemeinschaftsmitglieder schließt. Die anderen Bewohner sind Untermieter des Hauptmieters.

Der Vorteil dieser Gestaltungsform ist einerseits, dass der Hauptmieter sich in der Regel seine WG-Mitbewohner selbst aussuchen kann. Andererseits erleichtert diese Variante die Kommunikation, da der Vermieter einen festen Ansprechpartner hat.

Nachteilig ist, dass der Hauptmieter für die Mietzahlungen alleine haftet. Dies gilt auch dann, wenn Leerstände bestehen. Außerdem kann der Vermieter sich im Falle von Mietrückständen nur am Hauptmieter schadlos halten.

Vor allem in Studentenwohnheimen oder bei gewerblichen Anbietern ist eine andere Variante gängig. Danach schließt der Vermieter jeweils einen Mietvertrag mit dem WG-Mitbewohner. In diesem Fall wird ein Mietvertrag über das Zimmer geschlossen — die gemeinschaftlichen Wohnräume sind dann zur Mitbenutzung ausgewiesen. Der Vorteil hierbei für die Vertragsparteien ist die Übersichtlichkeit. Der Mieter kann dann aber auch nur für Ansprüche haftbar gemacht werden, die im direkten Zusammenhang mit seinem Zimmer stehen.

Immer häufiger findet sich ein anderes Vertragskonstrukt, wonach alle Wohngemeinschaftsmitglieder im Mietvertrag stehen und damit Hauptmieter sind. Damit haben alle Mieter die gleichen Rechte und Pflichten. Jedes WG-Mitglied haftet damit gesamtschuldnerisch für die Miete. Zahlt ein Mieter seinen Mietanteil nicht, kann sich der Vermieter deswegen an den anderen WG-Genossen schadlos halten. Zu beachten ist auch: will der Vermieter die Wohnung kündigen, muss er die Kündigung allen Mietern aussprechen.

Neue Rechtsprechung zur WG-Untervermietung.

Im Zusammenhang mit der dritten Variante entschied im März 2017 das AG Neukölln (AG Neukölln, Urt. v. 02.03.2017, Az.: 14 C 102/16), dass die verbliebenen Mieter ein freies Zimmer vergeben können. Der Vermieter kann nur aus wichtigem Grund seine — in § 553 BGB garantierte — Zustimmung verweigern. Jedenfalls haben die Mieter einen Anspruch auf Neubesetzung des Zimmers.

Begründen lässt sich dieser Grundsatz damit, dass der Vermieter eben auch mit der Wohngemeinschaft als solcher einen Vertrag schließt. Die daraus resultierende Zweckbestimmung entbindet die einzelnen Hauptmieter zur Hinnahme einer Erhöhung der Mietkosten aufgrund des Leerstands.

In dem verhandelten Fall war eine Wohnung mit fünf Zimmern an eine Wohngemeinschaft vermietet worden. Vier der fünf WG-Mitglieder waren im Vertrag als Hauptmieter aufgeführt. Nachdem einer der Hauptmieter sein Zimmer aufgab, wollte die WG die beiden unbewohnten Zimmer untervermieten. Die beantragte Zustimmung bei der Hausverwaltung wurde abgelehnt.

Daraufhin klagte die Wohngemeinschaft und bekam —wie dargestellt— Recht.

Die Entscheidung des Gerichts reichte sogar soweit, dass sich der Anspruch auch auf die Zustimmung auf das bisher unbewohnten Zimmer bezieht. Hieraus lässt sich erahnen, dass für die

Beurteilung des geforderten wichtigen Grunds eine entsprechende Stichhaltigkeit nachzuweisen ist. Die Gründe für das Versagen der Zustimmung sind vor allem solche, die in der Person des Untermieters liegen (v.a. Unzuverlässigkeit; nach LG Berlin, Urteil vom 9.1.17, 18 S 112/16 auch im Fall von fehlender Bonität des Bewerbers). Jedoch ist der Beweis vom Vermieter zu führen und oftmals nicht einfach zu belegen.

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Erstellt von: Rechtsanwalt Marc Sturm, Kanzlei Sturm, Dr. Körner & Partner – Ihre Anwaltskanzlei Aichach