Der Immobilienkaufvertrag und seine Tücken

Welche Mindeststandards sind einzuhalten?

Wir empfehlen: Immobilienkaufvertrag anwaltlich prüfen lassen, um ein böses Erwachen zu vermeiden.

Der Immobilienkaufvertrag muss verschiedenen gesetzlichen Regelungen genügen.

Das Eigenheim ist für viele ein Lebenstraum, mit dem aber auch ein erheblicher Kapitalaufwand einhergeht. Damit der angehende Eigentümer bei unerwarteten Probleme kein böses Erwachen erlebt, ist er gut beraten, den Immobilienkaufvertrag genau zu prüfen.

Grundlegende Formvorschrift.

Anders als beispielsweise der Kaufvertrag für ein Auto muss der Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Zweck dieses zwingenden Erfordernisses ist, dass die Vertragsparteien ihre ernstlichen Absichten nach außen erkennen lassen und ihnen deutlich gemacht wird, dass etwas rechtlich Erhebliches vereinbart wird. Erst mit der Beurkundung wird der Vertrag rechtlich bindend und wirksam.

In der Regel stellt der Verkäufer eines Grundstücks oder einer Immobilie den Kaufvertrag. Der Käufer hat dann das Recht, diesen Vertrag zwei Wochen zu prüfen und rechtsanwaltschaftlichen Rat einzuholen.

Zwingender Vertragsinhalt.

Der Vertrag muss verschiedene Grundangaben enthalten. Dazu gehört neben den Personalien der Vertragsparteien, das Datum der Schlüsselübergabe, der Preis und auch eine genaue Benennung des Objekts. Für letzteres bietet sich eine Darstellung nach dem Grundbucheintrag an, der vor allem die Größe des Kaufobjekts, aber auch möglicherweise bestehende (Grund-)Dienstbarkeiten — wie nachbarschaftliche Wegerechte — enthält.

Beschaffenheitsvereinbarung als Absicherung.

Nicht gesetzlich gefordert, — aber empfehlenswert — ist eine Beschaffenheitsvereinbarung. Gerade bei bebauten Grundstücken sollte das Kaufobjekt detailliert beschrieben sein. Dabei kann im Zweifel die Beschreibung des Prospekts eines Immobilienmaklers verwendet werden. Die Beschaffenheitsvereinbarung ist deswegen von nicht unerheblicher Bedeutung, da sich der Käufer in der Regel nur dann auf Baumängel oder fehlende Eigenschaften der Bestandsimmobilie berufen kann, wenn dies zuvor definiert wurde.

Vertragstechnisch wird diese Vereinbarung als Bestandteil des Kaufvertrags geschlossen. Stellen sich Angaben im Nachgang als falsch heraus, kann der Erwerber so Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer und unter weiteren Voraussetzungen gegen den Makler geltend machen.

Für Bauplätze gehört zudem eine Klausel zur Bebaubarkeit in die Beschaffenheitsvereinbarung.

Bauverträge als typengemischter Immobilienkaufvertrag.

Eine andere Vertragsart liegt bei dem Bauvertrag mit einem Bauträger vor. Hierbei handelt es sich um einen sogenannten typengemischten Kaufvertrag, der sowohl den Erwerb des Grundstücks als auch den Auftrag zum Bau eines Gebäudes beinhaltet. Dieser Vertrag hat sowohl kaufvertragliche als auch werkvertragliche Elemente, die jeweils unterschiedlich behandelt werden, da beispielsweise für werkvertragliche Mängelgewährleistungsansprüche unter Umständen andere Verjährungsfristen gelten.

Da der Gesetzgeber das Bauvertragsrecht ab Januar 2018 neu regelt, sollten die vertraglichen Bestimmungen jetzt schon dem erhöhten Schutzniveau des privaten Bauherrn gerecht werden. So sind ab Anfang 2018 detaillierte Baubeschreibungen und eine konkrete Bauzeitvereinbarung erforderlich, welche vom künftigen Eigenheimeigentümer bereits jetzt gefordert werden sollten.

Für weitergehende Fragen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Erstellt von: Rechtsanwalt Marc Sturm, Kanzlei Sturm, Dr. Körner & Partner – Ihre Anwaltskanzlei Aichach

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